Article

اتفاقية المساطحة في دولة الإمارات العربية المتحدة

اتفاقية المساطحة  في دولة الإمارات العربية المتحدة
Vidur Dhawan
4 days ago
10
views

تعريف المساطحة:

حسب قانون المعاملات المدنية في الإمارات العربية المتحدة ،والذي يحمل رقم 5/ 1985 يتم تعريف حق المساطحة على أنه حق عيني يعطي صاحبه الحق في إقامة بناء أو أغراس على أرض الغير، وفي تعبير أدق فإن المساطحة تمنح لصاحبها حق ملك المنفعة لأجلٍ معلوم بأجر معلوم ولغرض معلوم. حدد قانون المعاملات الإماراتي أيضًا المساطحة في مدة  لا تتعدى 50 سنة، بحيث يبقى المساطِح (المستأجر ) مالكاً طوال الفترة التي يحددها العقد للمباني والغراس، ويمكنه خلال هذه المدة الزمنية البناء والإنشاء مع أخذ الموافقات اللازمة، وحين ينتهي عقد المساطحة  يكون من حق المساطِح الحصول على تعويض نقدي عن المباني والغراس التي أنشأها على أرض المالك. المغزى من تشريع مثل هذا النوع الخاص من ملكية الأراضي في دبي والإمارات العربية المتحدة بأكملها هو بالأساس تشجيع الاستثمار دون تمليك ؛ وهو ما يُعرف حاليا في العالم بالتمليك الحر

وفي جميع أنحاء العالم يشغل موضوع حفظ الملكية الحيّز الأكبر من اهتمام أي مالك عقارٍ، أو أرض أو منشأة، بحيث تريد جميع الأطراف ضمان حقوقٍ تتفق مع المؤسسات القانونية، والاقتصادية والاجتماعية الأخرى، مع مراعاة الاختلافات في القوانين، والأنظمة، واللوائح والسياسات التي تحكم موضوع الملكيات في كل بلد.

وقد تأثّر الكثير من المستثمرين بانهيار الأسواق المالية الرئيسية في جميع أنحاء العالم عام 2008م

وأصبح هاجس المستثمرين ومطوّري العقارات، والبنوك، وشركات التأمين، أن يضمنوا مصالحهم القانونية، ويحموا حقوقهم في مجال العقارات، خاصةً أن العقارات تعتبر جزءًا لا يتجزأ من المنظر الجمالي والحضاري لأي بلد.

ولايخفى على أحد اهتمام دول مجلس التعاون الخليجي بالناحية الجمالية والعمرانية والأسواق العقارية لذلك واكبنا لكم قوانين مجلس التعاون الخليجي في مجال العقارات وخاصة الإمارات التي تحتل المرتبة الثانية من حيث قوة الاقتصاد. ففي عام 2002م حدثت نقلة نوعية في صناعة العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة، عندما أصبحت قوانينها تسمح للأجانب بتملك العقارات التملك الحر في دبي.

ثم حذت باقي الإمارات حذو دبي وسمحت بالتملك أيضًا للأجنبي

وتم تعديل أحكام قانون الملكية العقارية في أبوظبي ومنح غير المواطنين الحق في تملك العقارات الواقعة داخل المناطق الاستثمارية وإجراء أي تصرف عليها، حيث أصدر صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان رئيس الدولة،

بصفته حاكماً لإمارة أبوظبي قانوناً يقضي  بتعديل بعض أحكام القانون رقم 19 لسنة 2005 في الملكية العقارية، منح فيه لغير المواطنين تملك العقارات الواقعة داخل المناطق الاستثمارية وإجراء أي تصرف عليها.

ونص القانون الجديد على استبدال نصي المادتين 3 و4 من القانون، حيث تنص المادة (3) الجديدة على أن يقتصر حق تملك العقارات على الفئات الآتية، وهم المواطنون ومن في حكمهم من الأشخاص الطبيعية والاعتبارية، وشركات المساهمة العامة التي لا تزيد نسبة مساهمة غير المواطنين فيها على 49% وكل من يصدر بشأنه قرار من ولي العهد أو رئيس المجلس التنفيذي.

ونص القانون على أنه لغير المواطنين من أشخاص طبيعية أو اعتبارية حق تملك واكتساب كل الحقوق العينية الأصلية والتبعية على العقارات الواقعة داخل المناطق الاستثمارية، ولهم إجراء أي تصرف على هذه العقارات.

ونصت المادة (4) الجديدة على منح  صاحب حق الانتفاع أو حق المساطحة حق الاستفادة من الأرض مدة تزيد عن عشر سنوات وبغير إذن المالك ويمكنه  التصرف في هذا الحق بما في ذلك رهنه، ولا يجوز لمالك العقار رهنه إلا بموافقة صاحب حق الانتفاع أو المساطحة، وفي الحالتين يجوز للطرفين الاتفاق على خلاف ذلك.

وتقسم مصالح الملكية في دول مجلس التعاون الخليجي إلى:

– عقود إيجار قصيرة الأجل

– عقد إيجار طويل الأجل

 – حق التملك الحر الذي يسمح لمالك العقار بأن يستخدمه ويشغله بشكل دائم

المساطحة للتنمية  وتعد من أكثر العقود انتشارًا في أبو ظبي ولحق المساطحة عدة خصائص منها

 -حق عيني أصلي كما أنه يخول صاحبه أن يقيم بناء أو منشآت بأرض الغير من غير الغراس وهو حق مؤقت

– مدة المساطحة لا تزيد عن خمسين سنة ، و  ينتقل حق المساطحة  بالإرث ، وعند انتهاء مدة المساطحة فإن الأبنية تكون في الأصل لصاحب الأرض يدفع للمساطح قيمة البناء مستحق القلع . ويتميز كل من المساطحة والإيجار والمنفعة بأنها تمنح صاحبها حق الانتفاع بشيء مملوك للغير مقابل أجرة ولكن هناك اختلافات جوهرية بينها تقتضيها طبيعة حق كل منهم ،  فحق المساطحة يختلط بعقد الايجار ويشبهه  وقد يكون هو في الأصل عقد إجارة طويلة ثم يسمح  المؤجر فيه للمستأجر أن يقيم أبنية ومنشآت فنطبق عليه أحكام المساطحة.

ومما سبق نفهم أن المساطحة هي عقد إيجار طويل الأمد مدته خمسون عامًا قابلة للتجديد، وتنفيذ التزامات تتعلق بالتنمية وهي إلزامية على طرفٍ ما ،في حين أن المساطحي له الحق في امتلاك، أو شغل العقار ،طيلة المدة التي تم الاتفاق عليها.

إذن ما الفرق بين عقد المساطحة وعقد الانتفاع؟

عقد المساطحة عقد إيجار مدته خمسون عامًا قابلة للتجديد تمنح المساطحي خلالها صلاحية التطوير،والتنمية، والاستفادة من العقار الذي استأجره.

أما عقد الانتفاع فهو عقد إيجار طويل الأمد مدته 99عامًا ولكنه يفرض قيودًا على التطوير.

كما أن المادة(1353)المشمولة بالفصل(2)من المادة (3)من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة، والقانون رقم (5)لسنة 1985م وتعديلاته  ،ينص على أن “حق المساطح هو حق عيني يمنح مالكه الحق في بناء مبنى، أو التخطيط على أرض أخرى، أما حق الانتفاع من جهة أخرى فهو معرف بموجب المادة(1333)باعتباره حق الانتفاع بحق ملكية ممتلكات الغير، لاستغلاله لنفسه طالما يتم الاحتفاظ بالعقار في حالتها الأصلية”.

ويمكن للأطراف ترسيخ أسمائهم من خلال الحصول على حق الانتفاع إذ يمكن شراء عقار قانوني لمدة 99سنة تحت عنوان حق الانتفاع كقاعدة إجارة كأصل صكوك،

بينما لاتعتبر المساطحة ملكية حرة فهي تمنح قدر استفادة أقل من الملكية الحرة، أو الملكية المطلقة.

وفي مطلق الأحوال لايفسر عقد المساطحة طبيعة تأثر وتأثير أطراف العقد إذ قد تفسر إتفاقية الإيجار أو الإدارة، أو اتفاقية الإيجار والمشروع المشترك، والمحاكم المحلية هذا العقد على أنه نوع من المساومة،خاصةً إن كان الاتفاق يتضمن التزامات المبنى ويستوفي الشروط المنصوص عليها في المادة (1353)من القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة.

وحسب نموذج عقود المساطحة المتبعة في الإمارات العربية المتحدة لا بد من حصر استفادة المستأجر بالمباني المبنية على الأرض التي تبقى فيها الاراضي المملوكة ملكية حرّة مستقلّة عن أي رهنٍ عقاري.

 حقوق المساطحة:

يحرص عقد المساطحة على حصر استفادة المستأجر بالمباني التي تبقى فيها الأراضي المملوكة ملكية حرة مستقلة عن أي رهنٍ عقاريّ

إنّ وضع شروط واضحة بين المؤجِّر والمستأجر تفيد الطرفين وتحكم علاقة أطراف العقد بشكل يضمن الحقوق ويوضح الالتزامات وعادةً ما تعتمد هياكل مساطحات في سياق مشاريع”بوت” البناء والتشغيل والنقل

وبناءً على ذلك يوافق صاحب الأرض (س)على منح المساطح (ع) حق الاستفادة من الأرض بشروط ومبادئ للاستحقاق كحقوق إنهاء الخدمة، والرهن العقاري،والتأمين، ومنح حقوق التنمية،وغيرها من المصطلحات الرئيسية ذات العلاقة بالمساطحة في إمارة دبي.

حيث نجد أن إمارة دبي لاتسمح برهن الأرض بحدّ ذاتها إلا عند موافقة الطرفين على ذلك واتفاقهما.

بينما تسمح برهن الإنشاءات المبنية على الأرض حسب اتفاق أطراف العقد.

وقد قامت بلدية أبو ظبي (دائرة الأراضي) باعتماد سجل يسمح للمساطحين بتسجيل مصالحهم، منذ وقتٍ قريب .وهذا السجل خطوةٌ إيجابية لضمان حقوق المستأجر وضمان الحقوق القانونية للمؤجّر والمستأجر على حدٍّ سواء.

ولايخفى على أحد تطور سوق أبو ظبي العقاري المستمر، ولهذا السبب نجد أنّ استخدام حقوق المساطحة، يخدم مصالح الطرفين على أكمل وجه خاصةً هذه الهياكل تستقطب الممولين بسهولة، ويساعد أطراف العقد على تحديد وحماية حقوقهم ومصالحهم ،وفي المناخ الاستثماري الحالي ولكل من يرغب أن يكون طرفًا في عقد المساطحة لابدّ له من الحصول على الاستشارة القانونية اللازمة لضمان أن تتم أمور العقد والشروط بشكل يضمن الحقوق ويضمن تنظيم المشاريع بأكثر الطرق كفاءة بحيث يقدم المستأجر ضمانات معقولة من حيث تحديد ما إذا كان شكل ترتيب المساطحة هو الأنسب لمشروعٍ معين وما إذا كانت الشروط مرضية وعادلة ،وهذا يحتاج أن تلجأ إلى محامين مختصين لديهم الإلمام والخبرة الكافية في هذا المجال ليضمنوا لأطراف العقد راحة البال، والاستفادة المرجوة.

ولايختلف اثنان على أن اللجوء للمحامين في الأمور القانونية هو الخيار الأفضل والأمثل لتجنب الوقوع في عقود غير مرضية أو فيها إشكاليات

ومن تلك الإشكاليات

انتهاء حق المساطحة

*نصت الفقرة 2 من المادة 1356 على أنه: “إذا لم تحدد مدة المساطحة جاز لكل من صاحب الحق ومالك الرقبة أن ينهيا العقد بعد سنتين من وقت تنبيه  الآخر بذلك”، كما نصت المادة 1358 على أن ينتهي حق المساطحة:

*بانتهاء المدة.

*باتحاد صفتي المالك وصاحب الحق: أي كما لو اشترى المساطح الأرض

*بتخلف صاحب الحق عن أداء الأجرة المتفق عليها، مدة سنتين ما لم يتفق على خلاف ذلك.

ولأنه لا أحد يحب أن يتعرض لأية خديعة أو مشكلة قانونية أو خسارة مادية سببها عدم الانتباه لأحد شروط العقد يسر شركتنا الكبرى للمحاماة أن تقدم المساعدة المطلوبة لعملائها بحيث تضمن لهم حقوقهم وتشرح لهم التزاماتهم وتتولى تسيير معاملاتهم

حيث تعتبر شركة #إف_إتش_إس #للمحاماة و#الاستشارات #القانونية من الشركات الرائدة في مجالها حيث تُقدم خدمات #قانونية متكاملة من خلال توفير  كافة المساعدات القانونية الممكنة   المتعلقة بالشركات أو الأشخاص وحتى النزاعات

#القضائية على حدٍّ سواء  مع توفير تلك الخدمات كافة في مكان واحد

#FHS #Law #Firm 📍#Sea Tower, Office No. 201, Raffay Street Near Abu Dhabi Chamber of Commerce, Corniche, #Abu_Dhabi

📍https://goo.gl/maps/6ubVbdQy18SseMwK8

☎️Ph : (02) 307 1177

 🌐Website :- https://fhslawfirm.com/

 📨Email : info@fhslawfirm.com

About Author

Vidur Dhawan

Vidur has provided legal advice and support to dominant names in various industries in UAE, Asia, Europe, and across the globe. His passion towards the art of cross-examination and understanding human instinct made him a skillful defense attorney that plays crucial roles in maintaining the perfect balance between business and legal guidelines for various multinational organizations. Having received many appreciations for document drafting and the art of internal organizational investigations, Vidur has worked with high-profile clients obtaining favorable results.

You found the best lawyer.

You found the best lawyer.
Now let us hear your case.

Send us your enquiry to start a discussion with our lawyers. Fill up the form below and we’ll get back to you shortly





Subscribe to our news channel